Kort oppsummert

• Oppgjøret er den formelle delen av boligsalget: penger og hjemmel bytter eier på riktig måte og til riktig tid.
• Kjøpesummen settes inn på en klientkonto, ikke på selgers egen konto.
• Skjøtet må tinglyses og selgers pant innfris før pengene utbetales. Selve slettingen av pantet skjer i ettertid.
• Fra overtakelse til penger på konto går det normalt noen få virkedager når alt skjer digitalt, men det kan ta lengre tid.
• Fast pris hos Aktiv Oppgjør er 15 990 kr. Kjøper betaler tinglysingsgebyr på 545 kr og dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. I tillegg kan det komme utlegg, avhengig av boligtype.

Hva er egentlig et oppgjør?

Oppgjøret er selve pengetransaksjonen og eierskiftet i et boligsalg. Kjøper betaler inn kjøpesum og omkostninger, eiendommen overføres formelt til kjøper i grunnboken, selgers lån innfris, og resten av pengene utbetales til selger. Pantet slettes i etterkant.

Dette er en annen jobb enn å selge boligen. Markedsføring, visning og prisforhandling har du gjort selv. Oppgjøret er det juridiske og økonomiske etterarbeidet, og det er her de fleste privatselgere trenger hjelp.

Aktiv Oppgjør har holdt på med dette siden 2004 og har håndtert over 20 000 saker. Vi er eiendomsmeglere, ikke advokater, og oppgjør er det vi gjør hver dag.

Hvorfor kan du ikke gjøre oppgjøret selv?

Du kan i prinsippet skrive kontrakt og fylle ut skjøte selv, men to praktiske hindringer stopper de fleste.

Den første er banken. Kjøpers bank utbetaler som regel ikke lånet til en privatpersons konto. Banken vil ha en profesjonell part som holder pengene på klientkonto, sørger for at pantet blir tinglyst med riktig prioritet og bekrefter at kjøpesummen er innbetalt.

Den andre er rekkefølgen. Selger vil ikke overføre eiendommen før pengene er sikret, og kjøper vil ikke betale før eiendommen er sikret. En profesjonell oppgjørspart løser dette ved å sitte i midten: pengene står på klientkonto til alle vilkår er oppfylt.

I tillegg er det en del feil som er dyre å oppdage i etterkant – pant som ikke er innfridd, ubetalte kommunale avgifter som følger eiendommen som legalpant, eller et skjøte som blir avvist av Kartverket fordi et vedlegg mangler.

Slik går oppgjøret steg for steg

1. Du tar kontakt når prisen er avtalt. Vi trenger opplysninger fra både kjøper og selger for å komme i gang.
2. Vi henter inn dokumentasjon. Grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen, informasjon fra forretningsfører eller borettslag, og pantstatus fra selgers bank.
3. Vi utarbeider kjøpekontrakten. Den signeres digitalt med BankID av begge parter.
4. Vi sikrer eiendommen. Vi tinglyser en sikringsobligasjon med urådighetserklæring, slik at eiendommen ikke kan selges eller pantsettes på nytt mens oppgjøret pågår.
5. Kjøper og kjøpers bank betaler inn. Kjøpesum og omkostninger settes inn på klientkonto, normalt siste virkedag før overtakelsen.
6. Vi bekrefter at pengene er på plass. Først da bør nøklene overleveres.
7. Overtakelse. Kjøper og selger går gjennom boligen, leser av strøm og signerer en overtakelsesprotokoll.
8. Tinglysing og utbetaling. Når pengene står på klientkonto, tinglyses skjøtet og kjøpers pant registreres. Selgers pant innfris og kreditor innestår for sletting, slik at kjøpers bank får rett prioritet. Restbeløpet utbetales til selger når hjemmelen er tinglyst.

Hva må være på plass før pengene kan utbetales?

Fire ting må være i orden, og de kommer i rekkefølge:

1. Kjøpesum og omkostninger må være innbetalt i sin helhet.
2. Overtakelsesprotokollen må være signert av begge parter.
3. Skjøtet må være tinglyst, og kjøpers pant registrert med avtalt prioritet.
4. Selgers pant og eventuelle heftelser må være innfridd, og kreditor må innestå for sletting. Kommunale forhold må være bekreftet.

Selve slettingen skjer i ettertid og kan ta noe tid, men innfrielsen er forutsetningen for at selgers bank får pengene sine – og for at kjøpers bank får rett prioritet.

Mangler ett av punktene, stopper utbetalingen. Det er sjelden vond vilje – det er nesten alltid et dokument, en bekreftelse eller en innbetaling som ikke er kommet fram ennå.

Hva koster et eiendomsoppgjør ved privat salg?

Aktiv Oppgjør har fast pris. I tillegg kan det komme utlegg som varierer med eiendomstype og kommune, og som vi forskutterer og trekker fra i oppgjøret.

• Oppgjørshonorar, fast pris: 15 990 kr. Betales normalt av selger, men partene kan avtale noe annet.
• Tinglysingsgebyr: 545 kr per dokument. Betales av kjøper.
• Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen for fast eiendom. Betales av kjøper.
• Kommunale opplysninger: 0–1 500 kr. Selger.
• Opplysninger fra borettslag: 0–6 000 kr. Selger.
• Eierskiftegebyr til forretningsfører: 0–8 000 kr. Selger.
• Innfrielse av heftelse: 1 500 kr per stk. Selger.

Merk at borettslagsandeler og aksjeleiligheter ikke utløser dokumentavgift. For en enebolig til 5 000 000 kr utgjør dokumentavgiften 125 000 kr, og den er kjøpers kostnad. Full oversikt finner du på siden om priser og gebyrer.

Hva gjør du selv, og hva gjør vi?

Dette gjør du selv:

• Finne kjøper og avtale pris
• Tilstandsrapport og egenerklæring
• Overtakelsesbefaring med kjøper

Dette gjør Aktiv Oppgjør:

• Kjøpekontrakt
• Innhenting av kommunale opplysninger
• Kontakt med kjøpers bank
• Skjøte og tinglysing
• Innfrielse og sletting av pant og heftelser
• Utbetaling av oppgjøret

Boligselgerforsikring er et eget valg. Den krever en tilstandsrapport etter forskriften til avhendingslova, og rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøpet avtales.

Vanlige spørsmål

Er det lov å selge bolig uten megler?

Ja. Det er ingen plikt til å bruke eiendomsmegler når du selger boligen din. Du har derimot fullt ansvar for opplysningene du gir kjøper, og du må selv sørge for at kontrakt, tinglysing og oppgjør blir gjennomført riktig.

Kan kjøper betale rett til min konto?

Det bør ikke skje. Betaler kjøper direkte til selger, mister begge parter sikkerheten som ligger i klientkontoen, og kjøpers bank vil normalt ikke godta løsningen. Pengene skal stå hos en profesjonell part til hjemmelen er overført.

Hvem betaler oppgjørshonoraret?

Partene kan avtale hvem som betaler, eller dele det mellom seg. Normalt er det selger, og beløpet trekkes fra i oppgjøret. Kjøper betaler omkostningene knyttet til overtakelsen av eiendommen: dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

Hva skjer hvis kjøper ikke betaler?

Da overleveres ikke nøklene. Manglende betaling er kontraktsbrudd, og selger kan kreve forsinkelsesrenter. Vi tinglyser ikke skjøtet før pengene står på klientkonto, og utbetaler ikke før hjemmelen er tinglyst.

Gjelder tjenesten i hele Norge?

Ja. Aktiv Oppgjør holder til i Bergen, men gjennomfører oppgjør for eiendommer i hele landet. Alt kan signeres digitalt med BankID.

Neste steg

Har du kjøper i hånden, er det bare å sende inn opplysningene om salget – da setter vi i gang med kontrakten. Du finner skjemaet under Kom i gang, og hele prosessen er beskrevet under Slik fungerer det. Er du usikker på om saken din passer, ring 55 36 40 60.