Kort oppsummert

• Kontrakten er bindende når begge har signert, og en muntlig avtale om boligsalg er også bindende.
• Det finnes gratismaler, blant annet fra Forbrukerrådet, og de dekker det grunnleggende.
• Malene sier lite om oppgjørsmekanikken: klientkonto, urådighet, prioritet på pant og frister mot bank.
• Er kontrakten uklar på betalingsmåte og overtakelse, blir konsekvensen forsinket utbetaling.

Er en gratis kontraktsmal god nok?

For en enkel handel mellom to parter som er enige om alt, er en god mal et helt greit utgangspunkt. Forbrukerrådet har en kontrakt for kjøp av hus, eierseksjon og hytte mellom private, og den dekker de vanlige punktene.

Malen løser derimot ikke det som skjer etter signering. Den sier ikke hvilken konto pengene skal inn på, hvordan kjøpers bank skal få pant med riktig prioritet, hvordan selgers gamle pant innfris og slettes, eller hva som skjer hvis kommunen melder om ubetalte avgifter. Det er den delen av kontrakten som må henge sammen med oppgjøret, og det er den delen folk vanligvis ikke tenker på før pengene ikke kommer.

Bruker du et oppgjørsforetak, utarbeides kontrakten som en del av oppdraget og settes opp slik at den passer med hvordan oppgjøret faktisk gjennomføres.

De 11 punktene kontrakten må ha

1. Partene. Fullt navn, fødselsnummer eller organisasjonsnummer, adresse og kontaktopplysninger for alle selgere og kjøpere. Er boligen eid av to, må begge signere.
2. Eiendommen. Gårds- og bruksnummer, eventuelt seksjons- eller festenummer, kommune og adresse. For borettslag: andelsnummer, borettslagets navn og organisasjonsnummer.
3. Kjøpesum og omkostninger. Beløpet i tall og bokstaver, og hvem som betaler dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle eierskiftegebyrer.
4. Betalingsmåte. At kjøpesum og omkostninger innbetales til oppgjørsforetakets klientkonto, med frist – normalt siste virkedag før overtakelsen.
5. Overtakelsesdato. Dato og klokkeslett, og at nøkler overleveres når betaling er bekreftet.
6. Hva som følger med. Hvitevarer, innredning, hagemøbler, parkeringsplass, bod, garasje, båtplass. Vær konkret – dette er en klassisk kilde til uenighet.
7. Boligens tilstand og opplysninger. Henvisning til tilstandsrapport, egenerklæring og øvrige opplysninger kjøper har fått, med dato på hvert dokument.
8. Heftelser. Hvilke pant, rettigheter og servitutter som ligger på eiendommen, hvilke som skal innfris og slettes før overtakelse, og hvilke kjøper overtar.
9. Risikoovergang og forsikring. Når risikoen går over til kjøper, og at boligen er forsikret fram til overtakelse.
10. Forsinkelse og kontraktsbrudd. Forsinkelsesrenter ved for sen betaling, dagmulkt eller erstatning ved forsinket overlevering, og hva som utgjør vesentlig kontraktsbrudd.
11. Mangler og reklamasjon. Hvordan mangler håndteres, og henvisning til avhendingslovas regler.

Finansieringen hører derimot ikke hjemme i kontrakten. Hvilken bank kjøper bruker, og hvor mye som er lån og egenkapital, innhentes i et eget skjema fra kjøper før kontrakten settes opp.

Det malene sjelden dekker

• Klientkonto. Pengene skal ikke stå på selgers konto før hjemmelen er overført. Uten en klar bestemmelse vil kjøpers bank ofte nekte utbetaling.
• Urådighet. Uten sperre i grunnboken kan eiendommen i prinsippet pantsettes eller selges videre mens oppgjøret pågår.
• Prioritet på pant. Kjøpers bank krever normalt førsteprioritet. Kontrakten må gi rom for at gammelt pant innfris og slettes først.
• Legalpant og kommunale krav. Ubetalte kommunale avgifter, eiendomsskatt og felleskostnader følger eiendommen. Kontrakten bør si hvem som dekker hva fram til overtakelse.
• Forkjøpsrett. I mange borettslag må forkjøpsrett avklares før handelen kan gjennomføres. Mangler punktet, kan datoene sprekke.
• Styregodkjennelse. Noen sameier og de fleste borettslag krever at kjøper blir styregodkjent. Mangler godkjenningen, gjennomfører ikke forretningsføreren eierskiftet i sine registre, og selger fortsetter å få regninger for felleskostnader.
• Avregning av felleskostnader og strøm. Hvem som betaler for perioden fram til overtakelse, og hvordan avlesning skjer.
• Fullmakter. Skal en av partene signere for en annen, må fullmakten være på plass før tinglysing, ikke etter.

Hvordan kontrakten henger sammen med oppgjøret

Kontrakten er oppskriften. Oppgjøret er utførelsen. Står det i kontrakten at kjøpesummen skal være innbetalt siste virkedag før overtakelse, er det den datoen oppgjørsforetaket forholder seg til når nøklene skal frigis. Står det ingenting, må partene bli enige underveis – og det er sjelden en rask prosess når nøkkeloverleveringen står for døren.

Samme logikk gjelder heftelser. Er det avtalt i kontrakten hvilke pant som skal innfris, kan innfrielsen forberedes med selgers bank før overtakelsen. Er det ikke avtalt, oppdages det ofte når skjøtet er klart til tinglysing.

Vanlige spørsmål

Må en kjøpekontrakt for bolig være skriftlig?

Nei, en muntlig avtale om boligsalg er også bindende. En skriftlig kontrakt er likevel det praktiske utgangspunktet, både fordi kjøpers bank krever den og fordi den avgjør hva som faktisk ble avtalt hvis partene blir uenige.

Når er kontrakten bindende?

Når begge parter har signert. Signeres den digitalt med BankID, er den bindende fra siste signatur. Aksept av et bud er i seg selv bindende, også før kontrakten er skrevet.

Kan vi endre kontrakten etter signering?

Ja, men bare hvis begge er enige. Endringen bør gjøres skriftlig som et tillegg til kontrakten, signeres av begge, og meldes til den som gjennomfører oppgjøret så datoene og beløpene stemmer.

Trenger vi kontrakt når vi selger innen familien?

Ja. Selv en overdragelse til barn eller søsken bør ha en skriftlig avtale, både for å dokumentere vederlag og vilkår og fordi tinglysingen krever korrekt utfylte dokumenter. Slike overføringer har egne regler om dokumentavgift.

Hvem skriver kontrakten ved privat boligsalg?

Partene kan gjøre det selv med en mal, eller la et oppgjørsforetak eller en advokat gjøre det. Bruker du Aktiv Oppgjør, er kontrakten en del av fastprisen, og den signeres digitalt med BankID.

Neste steg

Skal kontrakten skrives, gjør vi den ferdig som en del av oppgjøret. Send opplysningene om salget under Kom i gang, eller les først hvordan prosessen fungerer og hva det koster. Er du usikker på begreper som hjemmel, legalpant eller klientkonto, er de forklart under Spørsmål.